大巴黎房市(租房+买房)

零:序
一对青年男女相亲
男:你对房市怎么看?
女:我们还年轻,以事业发展为重,房事最好不要太频繁!
男:囧囧囧囧囧囧囧囧

因为我也是男的,所以我们还是以男性的视角谈下去
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一:租房
法国对于弱势群体(租房人) 的保护是相当给力的,比如有两条相关法令
1: 房租指数(Indice de référence des loyers)
房东不能随意上涨房租,必须根据政府每年提供的房租指数,而这个指数相当低,大部分房东也闲麻烦,所以基本你只要住在那里就一直一个价。

2: 冬休法(L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution : la trêve hivernale est applicable du 1er novembre au 31 mars
这个法律规定每年冬季(11月1日到3月31日),即使房客不交房租,也不能赶房客走

凡事都有利弊,这样保护的结果是:房东对房客的要求就比较高了,比如:担保
如果工作了的话,要向房东提供工资单,工资净收入(工资单上的 Net à payer)要高于房租的三倍
没有工作的话,就要找个担保人了

学生的话,
如果住大学的宿舍,可以找 CROUS, 一个管学生吃住的机构
不住宿舍的话,可以找 Héberjeunes http://www.heberjeunes.fr
这两机构找的房子都在大学附近,都不用担保
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二:买房
不像国内那么麻烦的限购,法国买房只要
最近二年的税单 + 最近三个月的工资单 + 最近三个月的银行流水 就可以了
关于CDI 的工作合同,房产中介,银行 都会问,但不会让提供

具体的买房流程,这里有个不错的图
从签买房合同(Signature d’un compromis) 到确定银行贷款(Renvoi des offres signées)
到最终和公证员签字(Signature notaire) 要三个月左右的时间
frise-credit-delais

1:计算预算
有个基本的共识就是:月供额不能超过净工资的1/3 ,要不然银行可能不批贷款
所以 预算 = 自带资金 + 1/3净工资 * 12 * 贷款年限,
这个很容易在网上银行算出来,比如 ING

下面的例子假设小两口的净收入是 5000€ 每月,
由于买房会有8%左右的公证员费用(frais de notaire)和其他杂费,所以建议自带资金为 10%,
这样一来:首付 31 553€,可贷 283 975€,15年,月供 1750€ ,可以买 315 528€ 的房子
这里的利率 1,4% 是没有计算保险的,贷款必须要有相应的保险,会在 0.5% 左右
ing

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2:房价
法国只有两个房价,一个是巴黎房价 8000€左右,另一个是其它地区房价 3500€不到,
看看下边图中好多负号,表明房价下跌!所以想炒房的,还是回中国吧 😦

2.1 全法房价:
prix_france_appartement

2.2.1 法兰西岛(Île-de-France)地区的价格
法兰西岛IDF 也叫巴黎大区(région parisienne),或 大巴黎,是法国的首都圈,包括8个省,
以75(Paris)为中心,周边有92(Hauts-de-Seine),93(Seine-Saint-Denis),94(Val-de-Marne)省
这里的数字是当地邮编的前两位,比如:邮编 75001 = 75(巴黎) + 001(区)
Screen Shot 2016-05-21 at 21.29.16

如果在巴黎工作的话,可以考虑的范围基本就是 75巴黎,92省(巴黎大区的商务区所在地),94省,
巴黎大区是统一的公共交通系统(RATP),有方便的城铁快线(RER)连接,
我自己还是喜欢买在地铁沿线
idfimmo3etri2013ap-63ce2
如果你幸福的有老可啃的话,那就继续看下边巴黎的价格(上图中间空白没标价的部分)

2.2.2 巴黎各区的价格:
pairsm2prix2015

2.3 自力更生(不啃老,不外借)
对于 315 528€的预算,有两个选择
A: 巴黎8000€的均价,买 40平米,一房一厅(T2 = 1 chambre + salon + salle de bain)
B: 92省5000€的均价,买 60平米,二房一厅(T3 = 2 chambre + salon + salle de bain)
我选择了B, 不然父母或朋友来,连个住的地方都没有
这样还贷压力也小,每年想怎么休假就怎么休假…… 过几年再去买个 Maison
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3:选房
可以通过网站预热下,看看房子的相关信息,推荐几个网站
http://www.pap.fr
http://www.seloger.com
https://www.leboncoin.fr
http://www.immoneuf.com

3.1 关于买新房还是老房
这个要看自己喜欢的那个区的情况,
还有一点就是新房可以申请零利率贷款(PTZ: prêt à taux zéro),老房如果不装修的话,基本没有

3.2 零利率贷款(PTZ: prêt à taux zéro)
就是政府为了鼓励 中底收入家庭 购房,而给与一部分的贷款零利率,
外国人也可以拿到(法式的自由,平等,博爱 的体现)
政府的网站介绍的很清楚 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871
比如在巴黎(Zone A)两个人的年报税收入小于51 800 € 就可申请到,高于这个数就申请不到了
Capture

3.3 找不找房产中介
这个取决于个人时间,
中介给的价格(FAI: frais d’agence inclus)基本都是包含了中介费,占房价的 5% 左右
房价是可以调侃的,巴黎平均能砍 2.7%
taux de negociation

我是在打了几个电话没积极回应,失去耐心的情况下找了中介,
看了几个房后就签了买房合同 (le compromis ou la promesse de vente)
这样也不用自己去找notaire ,中介都会帮找好

至于房子的质量,这个不用担心,
房子的状态,比如:是否可以直接入住,还是要维修…… 都会在合同上写清楚
房东卖房子前都会找专门的公司做各种房屋质量证明,比如:水,电,煤气 …
这是法律规定,可以在这里找到相关信息,
http://www.notaires.paris-idf.fr/achat-immobilier/de-la-visite-dun-bien-immobilier-la-signature-de-lacte-de-vente
自己要做的就是看看小区如何,房屋的朝向如何

和中介签合同的时候,需要交一张房价10%的支票做为押金,
这个钱他们是不会去银行兑的,
因为法律规定这个钱最终必须通过银行转账到notaire账号,
而且notaire也会提示:收这个钱的时候你的银行贷款还没到帐,要用自带资金
这也是为什么最少要有首付10%的钱的一个原因
Capture

3.4 合同上有两个重要的日期
3.4.1: Condition suspensive relative au financement
这个日期前要找到银行贷款, 一般最少会有 30天时间

3.4.2: La signature de l’acte authentique
和公证员notaire 签房契的时间

在接下来的时间会收到两封信
一封内容是房子上一年度所有费用charges 的信息
另一封是公证员寄的,用来让补充材料的,
比如:一个买房人信息的表,银行同意贷款的证明…
在拿到银行贷款前是不用回应这些信息的
Screen Shot 2016-05-19 at 07.52.18

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4:申请贷款(offre de prêt)
找不找房贷经纪人courtier又是一个问题,
我找了,原因是:房贷经纪人的收费是 1000€左右
自己找银行的话,银行会收个材料费(frais de dossier) 也是 1000€左右

房贷经纪人会提供多家银行的信息,找出最低利率,最后还不用交银行的材料费,
所以我一直觉得这就是政府为了提高就业才这样的

拿上2年的税单+三个月工资单+三个月银行流水+买房合同 和 courtier约好时间
不出意外的话,10天内可以拿到一个叫 Accord de Principe 的东东,
这个文件表明银行已经基本同意你的贷款了(这个没有法律效应,因为没和银行签任何文件)
上面会有相关的贷款额,利率(现在基本是固定利率 taux fixe),月供,保费… 相关的信息,

上面会看到的一些词
TEG: Taux Effectif Global 贷款利率
TAEA: Taux Annuel Effectif Assurance 保费利率
DPTIA: Décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie 去世或丧失自理能力
IT: Incapacité de Travail 丧失工作能力

Pap上给出的现在贷款利率
Screen Shot 2016-05-18 at 23.01.21

Accord de Principe 的有效期是一个月,你可以选择接受或放弃
如果接受,这时就要和银行约个rendez-vous,去签一推的文件,
顺便会做个健康测试,基本全选NON,就像献血一样的表 …

这样又是一个星期后, 就可以收到正式的贷款合同了(Offre de prêts)
这个合同的有效期也是30天,
如果同意,要在收到合同的第11天签好字寄回银行

合同重要一项就是:是否可以提前还贷,这个courtier 都会承诺,
现在落实在贷款合同里就更安心了
Screen Shot 2016-05-18 at 23.15.41

把贷款合同寄给房产中介和notaire,
这时中介也会把以前交的押金支票退给你
接下来就是等 notaire 收集好所有材料,去签房契了acte authentique
i1jC2IJU-istock-000006239459small

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5:签房契
目前为止,我们没有支付一分钱的现金,只开了两张支票给
a:房产中介:这个支票已经退还给我们了
b:房贷经纪人courtier:这个支票他们也没有权利兑现

在约定签房契的日期(3.4.2)的
a:一个月左右时间,公证员会从你的银行转出10%的保证金(Garantie des dépôts),你也会收到一个收据
signature1

b:十天左右时间,会收到公证员确定的最终见面时间(这个时间可能早于买房合同上的时间) 和所有费用
signature2

你会惊奇的发现:
a:房价(Prix de vente) 是一样的
b:公证费部分(Frais a ajouter) 房产中介(买房合同),银行(房贷合同),公证员 算出来的都不一样!
最后以公证员的为准,这个很好理解,政府最强势:)
Acompte 是已交的10% 保证金 + 银行的贷款(Montant du prêt à recevoir à la signature)
最终 Versement à la signature 可能不为0,这样就要多退少补了 😦

这封信也提示要去买住房保险,将和卖房人算好各项费用,比如:物业费,土地税…
AssuranceHabitation

在约定的时间来到你的公证处,不是卖房人的,
自己+公证员+卖房人举行三方会谈 🙂
公证员会耐心解释每项条款,然后签N多的文件
最终会拿到一个 Attestation 证明从签完文件后你就是房主了
signature

祝大家都能买到自己喜欢的房子:)

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三:Taxe foncière 2016 : qui augment le plus ? 2016 土地税 涨幅排行
巴黎大区的情况:Yvelines(78): 66%, Val-d’Oise(95): 29.7%, Essonne(91):29%,
Seine-et-Marne(77) :14.6%, Seine-Saint-Denis(93) :9.5%, Val-de-Marne(94): 5.8% ,
没有 Paris(75) 和 Hauts-de-Seine (92)
TaxeFonciere

One comment

  1. Boyaer你好, 我正在找房子,有几个问题想请教喔:1. 巴黎现在租房还是需要找担保人吗? 2.找中介帮忙找房效率会比较高吗?3.如果自己找到了房子的话,可以单独请中介来帮忙签约吗(不太会法语,签约怕出问题)? 谢谢啦~

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